Dando continuidad a las oportunidades generadas por el Nearshoring para nuestro país, donde se viven ya los efectos desde hace algunos años, pero que sin duda se ha manifestado con mucho más fuerza en los años post pandemia y que si me lo preguntan, ha cobrado aún mayor dinamismo y captado los reflectores de los medios de comunicación especializados, desde que se anunció durante el Dia del Inversionista en 2023, que el carismático Elon Musk aceptó la propuesta del gobierno de Nuevo León para instalar su Mega Fabrica de producción para sus nuevo modelos (la versión barata).
Y es que no fue para menos, con un potencial directo calculado en los $5 millones de dólares, que bien podría llegar a los $15 mil MDD, si consideramos la cadena de proveedores (empresas satélite) que se verían beneficiadas por dicha operación; vaya no por nada ya se están mudando las empresas chinas, que el propio Elon invitó a mudarse a México para replicar la cadena de suministros que tiene la planta de Tesla En #Sanghai, citando fuentes cercanas a la situación. Otro ejemplo de esto es el crecimiento del Parque Industrial Hofusan, en el mismo estado de Nuevo Leon, proyecto que contempla 850 hectáreas de superficie utilizable, de las cuales 200 ya están terminadas y cuyas empresas que lo conformarán también son de origen chino.
Ahora bien, siguiendo el hilo de las líneas anteriores, el objetivo de este artículo es centrarse en las oportunidades que serán generadas para un tipo de empresa que se dedica a la adquisición, renta y administración de inmuebles, me refiero a las FIBRAS. Las cuales capturan perfectamente el gran fenómeno del Nearshoring, bajo el entendido que, si bien el sector más beneficiado es el Industrial, al final las fábricas funcionan no solo con las máquinas, sino con personas que demandan productos y servicios, quienes generan demanda de transportación, carretera, aeropuertos, vías férreas; logística, construcción de infraestructura, vivienda, hoteles, lugares de esparcimiento, etc.
Todos los sectores citados se llevan a cabo en inmuebles que conforman los portafolios administrados por estos fideicomisos.
Josefina Moises, Directora General de AMEFIBRA nos confirma que en 2023 llegaron 500 nuevas empresas a México, requiriendo espacios adicionales para las nuevas fábricas, líneas de producción, centros de distribución, etc. Lo que motiva a las FIBRAS al crecimiento constante de sus portafolios, llevando a un crecimiento del 3.4% para llegar a 2 mil inmuebles administrados en dicho año.
Como un ejemplo palpable rescato esta reflexión de Andrés Ochoa-Bünsow, chairman de Invest Monterrey: ¿Qué significa cuando una empresa dice que invertirá millones de dólares en Nuevo León?
“Significa que, de entrada, va a destinar muchos millones de dólares para construir una fábrica y equiparla. Probablemente va a rentar tierra y/o naves industriales, va a comprar las máquinas que necesitará para producir, va a adecuar todos los espacios alrededor, va a hacer muchísimos procesos legales y relacionados con los permisos, va a armar un equipo de recursos humanos que empiece a contratar y capacitar gente, va a desarrollar relaciones con una serie de proveedores, va a contratar empresas de transporte que muevan sus productos, etc.”
El potencial es aun mayor considerando el gran déficit de inmuebles para hacer frente a esta relocalización a gran escala, si nos enfocamos en que el 56.9 % de la Inversión Extranjera Directa (IED) que llegó a México, tuvo como destino la industria manufacturera, saltan cifras como el porcentaje de ocupación de los inmuebles de este perfil, el cual ronda el 98%. Y por si fuera poco algunas proyecciones nos dice que la oferta de inmuebles industriales para los próximos 3 años será apenas de alrededor de los 2.5 millones de metros cuadrados, cuando la demanda en el mismo lapso de tiempo, considerando un ritmo de crecimiento conservador, será de hasta 14 mm de metros cuadrados.
Es decir, se requiere construir un gran número de proyectos, mismos que igualmente serían en un buen número, administrados por las FIBRAS.
Todo lo anterior nos lleva a hacernos naturalmente algunas preguntas: ¿cómo podemos participar en este gran negocio? ¿Cómo podemos como inversionistas vernos beneficiados? ¿qué alternativas hay disponibles en el mercado?
La respuesta esta en el mercado de valores, ya que existen opciones disponibles desde hace algunos años a través de títulos en circulación, negociables a través de los intermediarios bursátiles, es decir los bancos y casas de bolsa, mediante los cuales un inversionista puede abrir un contrato y adquirir dichos títulos, los cuales tienen un precio determinado por muchos factores, pero en definitiva de los mas relevantes es qué tan bien le va a las FIBRAS que emiten dichos títulos, en donde se beneficiarán aquellas con un posicionamiento geográfico en el norte del país y el corredor industrial del Bajío, así como en los segmentos de negocios de logística y manufactura.
Algunos de los beneficios generales de invertir en FIBRAS:
Estabilidad en los rendimientos: Las FIBRAS son vehículos híbridos, tienen características tanto de Bonos (renta fija o deuda) como de acciones (renta variable), por lo que se benefician de otorgar un flujo estable de dividendos y una volatilidad mucho menor en sus precios, comparado con una acción común y corriente.
Diversificación: Las FIBRAS permiten de manera muy eficiente el disminuir la correlación que un portafolio de inversión tradicional tiene con el mercado de valores. Además de que los ingresos de las FIBRAS “protegen” al inversionista del efecto de la inflación, al actualizar las rentas en función de esta y que una gran proporción de dichas rentas son cobradas en dólares, lo cual permite adicionalmente diversificar entre tipo de monedas.
Beneficios Fiscales***: Las FIBRAS son de las pocas alternativas de inversión disponibles en el mercado que proporcionen (por su naturaleza) beneficios fiscales a los inversionistas. Ya que se encuentran exentas de impuestos en términos de todas las ganancias de capital generadas y también una parte del flujo de dividendos.
*** Siempre recomiendo acercarse con un asesor fiscalista que les permita entender y confirmar cualquier elemento de índole fiscal.
Ahora bien, existen distintas estrategias de invertir en FIBRAS, pueden hacerlo a través de fondos de inversión especializados, que incrementan la diversificación y bajan la volatilidad que pudieran enfrentar como inversionistas o bien, comprando títulos en directo, donde deberán darle un seguimiento muy minucioso, recomiendo siempre con la asesoría de un experto.
La selección de las FIBRAS deberá permitirles tener un balance entre dos factores:
Crecimiento: Con un enfoque al sector Industrial, ya que es que se verá directamente beneficiado por el Nearshoring y el repunte económico que conlleve en términos de manufactura y logística. El dividendo que pagan este tipo de emisoras es relativamente más bajo (promedio entre 6% y 7% anual), sin embargo, las expectativas de crecimiento son altas en un mediano plazo.
Valor: Con enfoque en FIBRAS diversificadas, que pueden adquirir a un precio de entre 20% y 40% sobre el valor neto de los activos que administran y además ofrecen tasas altas de dividendos de entre el 8% y 12%.
En todos los casos los rendimientos históricos de las FIBRAS Industriales desde su Oferta Inicial Publica (IPO por sus siglas en inglés) son de magnitudes relevantes; si consideramos el rendimiento que han pagado desde su creación (incluyendo dividendos), las FIBRAS Industriales han superado a la Bolsa Mexicana de Valores, así como a los CETES (en su comparativos en el mismo lapso de tiempo).
Algunas de las principales FIBRAS en México son:
• Maquarie
• Prologis
• Terrafina
• Vesta
• FUNO
• DANHOS
En conclusión recuerden que el rendimiento que puedan obtener por invertir en este tipo de vehículos de inversión esta compuesto por el dividendo que pagan , además del alza del precio de los títulos a través del tiempo, sin dejar de lado la eficiencia fiscal que otorgan; si bien cuentan con beneficios como rendimientos atractivos , nunca olviden asesorarse con profesionales y que como toda estrategia de inversión atractiva, requiere tiempo, paciencia y a veces estómago para aguantar los momentos de “aguas agitadas”, para que al final sus expectativas como inversionistas sean cumplidas.
Fuentes:
• Secretaria de Economía.
• BANXICO
• CBRE y la oficina de relación con inversionistas de Fibra Uno
• Scotia Wealth Management, a través de su Dirección de Estrategia.
