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Los errores de los Godínez inmobiliarios ¿Qué es mejor, comprar o rentar?

Jocelyn Salgado-iniciativa emprendedora-izq

Querido lector, hoy hablaremos de uno de los errores más frecuentes de los Godínez Inmobiliarios, es muy probable que alguna vez hayas escuchado decir que “es mejor comprar tu propia casa que rentar y tirar tu dinero a la basura” … ¿Y realmente esto será verdad?

Un día, Godínez Jr. se acercó al Banco para solicitar un crédito hipotecario, y le dijo al gerente que estaba cansado y fastidiado de “tirar su dinero a la basura” por lo que estaba decidido a adquirir un crédito hipotecario y de esta manera poder comprar su propia casa, ya que actualmente estaba pagando $8,000.00 pesos de renta al mes.

El gerente del banco le pidió a Godínez Jr. sus recibos de nómina y le informó que acorde a sus ingresos e historial crediticio, le podían autorizar un crédito hipotecario por la cantidad de $1,500,000.00, entonces Godínez Jr. saltó de emoción y alegría y corrió pronto con su novia Lupita (la dueña de sus quincenas) para hacerle saber que por fin tendrían la casa de sus sueños en el Fraccionamiento “Hasta la punta de la Mañana”.

Al día siguiente, como todo buen Godínez cumplido, acudió al Banco después de salir de la oficina, con su traje sastre bien perfumado y con los 20 mil requisitos que le solicitó el Banco, (incluso su alma) y el gerente del banco le manifestó que su crédito hipotecario quedaría de la siguiente manera: (basado en simulador real)

Vivienda de Godínez Jr.

 

Valor de la casa:

$ 1,500,000.00

Banco le presta: $ 1,275,000.00

 

Plazo: 20 años

 

Ingresos requeridos:

$ 38,004.36

Porcentaje de financiamiento: 85% Tasa de interés anual fija: 10.00 %

 

CAT sin IVA: 11.8 %

 

Gastos iniciales estimados:

 

Así quedaría el pago inicialde Teresa:

 

Comisión de apertura 
$ 12,750.00
Estudio socioeconómico: 
SIN COSTO
Avalúo (Incluye IVA) 
$ 5,000.00
Enganche: (15% del total del valor de la vivienda) $ 225,000.00
Gastos notariales 
$ 60,000.00
Gasto inicial total:
 $ 302,750.00

 

Desglose del pago mensual:

 

Así quedarían los pagos mensualque debe realizar Teresa durante 20 años:

 

Pago mensual del crédito 
$ 12,304.03
Seguro de vida 
$ 637.50
Seguro de daños 
$ 360.00
Comisión de administración SIN COSTO
Pago mensual total: 
$ 13,301.53

 

El gerente del Banco le hizo saber a Godínez Jr. que su crédito hipotecario podía ser por un plazo de 15 a 20 años, a lo que Godínez Jr. le preguntó que si podía ser a 50 años, por lo que al no haber más opción para poder alargar su crédito, Godínez Jr. optó por el plazo de 20 años, entonces el gerente le pidió que procediera a firmar todas y cada una de las hojas del contrato de crédito hipotecario con garantía hipotecaria para el resto de su vida y por el resto de los siglos, amen, incluso las letras chiquitas, las mas chiquitas y las que no se ven.

Sin embargo, el gerente del banco nunca le dijo a Godínez Jr., que en los primeros 11 años sus pagos únicamente se abonarán a los intereses y hasta después de 12 años se empezarían a ver reflejados al capital… ¿Qué quiere decir esto?

Que Godínez Jr, al final de su crédito por una vivienda que al inicio costaba $1,500,000.00, terminó pagando al Banco la cantidad de $3,495,117.01 pesos, así es… más del doble!!! Pero ¿¿¿En que momento paso esto??? Si Don Godínez papá le dijo toda su vida “Mijito, cuando sea grande cómprese una casa y nunca rente, por que rentar es tirar su dinero a la basura”

Lo que nunca nadie le dijo es que el Banco es una Institución que cobra muy muuuy caro prestar su dinero y de cierta manera Godínez Jr. pensó que el banco le estaba haciendo un favor para comprarse la casa de sus sueños e irse a vivir con Lupita la dueña de sus quincenas, pero nunca le dijo que significa el CAT, es decir, el costo anual total…

Además (por más absurdo que parezca), el Banco desde un inicio le pidió a Godínez Jr. como uno de los requisito pagar el 15% del monto que estaba solicitando para poderle otorgar el prestado, es decir, que del crédito de $1,500,000.00, Godínez Jr. le tuvo que pagar al Banco $225,000.00 pesos, debido a que éste solo le prestaba el 85% del monto que solicitó.

Aunado a ello, recuerda que Godínez Jr. además le cobraron una comisión por apertura de $12,750.00, un avalúo que le costó $5000.00 y los gastos notariales sumando en total la cantidad de $302,750.00.

¿Realmente crees que esto sea invertir en bienes raíces? Y esto en el mejor de los escenarios, suponiendo que Godínez Jr. nunca haya tenido algún atraso en sus pagos mensuales ni penalizaciones durante esos 20 años.

Por cierto, Godínez Jr. no era cualquier asalariado, recuerda que otro de los requisitos que el Banco le pedio, fue que sus ingresos fueran mínimo por la cantidad de $38,000.00 (TREINTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.), pero ¿Qué garantizaba que Godínez Jr. siempre iba a conservar el mismo puesto o que siempre tendría el mismo sueldo durante esos 20 años?

Independientemente de lo que sucediera con la vida de Godínez Jr. él debía pagar al banco de manera mensual y puntual la cantidad de $13,301.53, de lo contrario le podrán cobrar intereses moratorios y además quitar su casa!

Sin embargo, Godínez Jr. tenía una mejor opción!! (bueno, al menos eso creía) quería rentar su casa y que con las mensualidades se pagará solo su crédito, pero…¿Realmente su renta cubrirá la mensualidad que debe pagar al banco? y ¿Qué pasaría si no encuentra pronto algún prospecto que le rente su casa? Las rentas son inciertas, un inmueble lo puedes rentar por 6 meses o un año, pero es difícil encontrar alguien que te rente un inmueble por un plazo de 20 años o tener la certeza de que cuando finalice un contrato de arrendamiento encuentres de manera inmediata un nuevo cliente.

Sin embargo, esto no es lo importante, si no que Godínez Jr. nunca se asesoró con un agente inmobiliario en cuánto podía rentar una casa que le costo $1,500,000,00.

Para determinar el monto en que se puede rentar una propiedad, debes conocer el valor comercial del inmueble y el valor de la renta equivale al .005% del valor comercial, es decir que la casa de Godínez Jr. se puede rentar en $7,500.00, pero si recuerdas la mensualidad que debe cubrir al banco asciende a $13,301.53, por lo que oooh ooohhh!! suponiendo (en el mejor de los escenarios) que Godínez Jr. encontrará algún cliente que le pague constantemente la renta de su propiedad, aun así le faltaría cubrir la cantidad de $5,801.53 para completar la mensualidad que debe pagar al Banco.

¿Qué hubiera pasado si Godínez Jr. en vez de solicitar un crédito hipotecario y pagar $13,301.53 pesos mensuales durante 20 años al Banco mejor hubiera seguido rentando una casa en $8,000.00 pesos como lo estaba haciendo al inicio?

Pues Godínez Jr. además de vivir en una mejor colonia, hubiera seguido rentando y ahorrando de manera mensual el excedente de lo que debía pagar al banco, es decir la cantidad de $5,301.53, lo que en un año representa un ahorro de $63,618.36 y en 20 años $1,272,367.2 pesos, esto solo únicamente con haber ahorrado!!

Aun así Godínez Jr. tenía una esperanza, recordó que papá Godínez le dijo un día: “Mijito, invierte en una propiedad, por que todas las casas tienen plusvalía”

Sabías que la plusvalía generalmente es del 4%, por lo que la casa de Godínez Jr. en un año alcanzaría una plusvalía de $60,000.00 y en 20 años de $720,000.00 pesos, por lo que su casa al transcurrir 20 años podría venderla en $2,220,000.00, sin embargo recuerda que Godínez Jr. al finalizar de pagar el crédito que solicitó al Banco terminó pagando un total de $3,495,117.01 pesos, por tanto, aunque el inmueble haya adquirido plusvalía, esta sigue estando muy por debajo de lo que terminó pagando al Banco, teniendo una pérdida de $1,275,117.01.

Pues resulta que Godínez Jr. luego de 10 años perdió su empleo, se empezó a atrasar en sus pagos y los intereses moratorios se empezaron a convertir en una bola gigante de nieve, esto provocó que el Banco le quitara su casa y terminaran sacando hasta la pobre de Lupita junto con sus mini Godínez para finalmente irse a vivir con su queridísima suegra Godínez y vivir como una familia acomodada en dos cuartos.

Pero esto no es culpa de Godínez Jr.!! Si tan solo hubiera sabido esto antes de adquirir un crédito hipotecario, lo más seguro es que hubiera preferido mejor seguir rentando, además de no haber dado el enganche que le pidió como requisito el banco para mejor invertir esos $302,750.00 en otro negocio que realmente fuera una inversión.

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Te deseo una excelente semana y antes de adquirir un crédito hipotecario ponte a ver la mejor opción, tampoco hay que satanizar los créditos hipotecarios, pero entre más pronto los termines de pagar y abones a capital es mejor, conoce tus opciones.

Jocelyn Salgado

Coach Negocios en Bienes Raíces

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